近日，記者從多名參與《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》（以下簡稱《條例》）起草和討論的專家處得知，這一備受業(yè)內(nèi)關(guān)注的《條例》有望在年內(nèi)出臺(tái)，但目前仍沒有具體的時(shí)間表。
曾參與《條例》討論的專家表示，國務(wù)院法制辦已對(duì)其進(jìn)行了近兩年的研究與修改，今年3月份法制辦完成了最后一次修改，從程序上來看已經(jīng)可以出臺(tái)。但其中一些與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營有關(guān)的部門意見還需協(xié)調(diào)。
    合理調(diào)配商業(yè)資源
   “《條例》的核心內(nèi)容涉及到對(duì)商業(yè)資源、中小企業(yè)及土地資源的保護(hù)問題?！敝袊嗣翊髮W(xué)商學(xué)院教授黃國雄說。
     據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，《條例》將會(huì)從四個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)行規(guī)劃。首先是控制總量，即一個(gè)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)比例及規(guī)模要依據(jù)當(dāng)?shù)刭徺I力、人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展設(shè)定；第二是規(guī)劃增量，一些新開發(fā)的項(xiàng)目位置設(shè)在城市中心或是郊區(qū)、社區(qū)及新開發(fā)區(qū)，需要進(jìn)行科學(xué)論證。
    “現(xiàn)在的問題是包括北京CBD在內(nèi)，一些開發(fā)商盲目開發(fā)規(guī)模過大的商業(yè)項(xiàng)目，某些開發(fā)商在住宅中規(guī)劃過大比例的社區(qū)商業(yè)，如珠江國際城、世紀(jì)星城、新華聯(lián)家園等住宅大盤均推出了10萬、15萬甚至20萬平方米的社區(qū)商業(yè)，造成商業(yè)資源的浪費(fèi)。”黃國雄表示，今后這些現(xiàn)象在《條例》出臺(tái)后均會(huì)有所控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的用地超過一定比例須申請(qǐng)和聽證。
      第三則是調(diào)節(jié)存量。也就是說《條例》會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)面積及商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，包括一些汽車市場、農(nóng)貿(mào)市場及小商品市場進(jìn)行搬遷或農(nóng)改超。而第四是優(yōu)化質(zhì)量。
     “過度開發(fā)的問題在現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)中普遍存在，一些中小城市已經(jīng)建出大型的賣場或百貨業(yè)務(wù)?！秉S國雄介紹，《福布斯》網(wǎng)站近期根據(jù)大型購物中心的使用面積公布了全球十大購物中心。在這十大購物中心里，有8家都落戶亞洲，而4家在中國，其中東莞的華南購物中心為全球最大購物中心。
      但就經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言，中國目前并不能支撐如此大規(guī)模的物業(yè)。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，華南購物中心正面臨經(jīng)營困局。
      同時(shí)，從世界的發(fā)展趨勢來看，購物中心正在小型化，土地資源與價(jià)格及購物成本、交通擁堵等問題都加速此趨勢。如美國的購物中心多建在一些別墅區(qū)或郊區(qū)，1萬平方米的購物中心已經(jīng)占到了市場總量的70%，而“在中國一味地求大，10萬、20萬平方米很隨便地就開發(fā)出來。國家也會(huì)對(duì)此有針對(duì)性進(jìn)行總體上的控制?！?
      但就具體操作細(xì)則層面，《條列》并不會(huì)做規(guī)定，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，國家或政府部門在監(jiān)管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中遵循的原則是“管大不管小”、“管面不管點(diǎn)”、“管商業(yè)形態(tài)不管商業(yè)業(yè)態(tài)”：管大不管小”即一些體量大且涉及到周圍環(huán)境、土地及中小企業(yè)生存的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定要經(jīng)過審批，小的門店則由市場自行調(diào)節(jié)；“管商業(yè)形態(tài)不管商業(yè)業(yè)態(tài)”的意思是業(yè)態(tài)屬于企業(yè)的行為，可開專賣店也可開便利點(diǎn)，但商業(yè)形態(tài)則關(guān)乎業(yè)態(tài)集聚的規(guī)模與空間，如涉及到市容、交通及資源利用等問題，《條例》規(guī)定還需聽證。
      另外，各地還要在《條例》的框架下再根據(jù)各地情況制定每個(gè)城市的《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。
      各地需根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃商業(yè)用地，通過一定的報(bào)批程序、聽證制度來確定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，從而規(guī)避出現(xiàn)城市商業(yè)用地方面的形象工程、市長工程及關(guān)系工程。
部門間有待協(xié)調(diào) 
      至于具體出臺(tái)時(shí)間，商務(wù)部市場建設(shè)司一位人士表示，“《條例》已經(jīng)上報(bào)到國務(wù)院法制辦，并已列入國務(wù)院一類立法計(jì)劃，年內(nèi)會(huì)出臺(tái)?！倍?006年，在接受國內(nèi)一家媒體采訪時(shí)，商務(wù)部市場建設(shè)司一位助理巡視員曾表示，“爭取年底出臺(tái)”。
      至于中間為何相差一年之久，商務(wù)部新聞辦表示，鑒于《條例》出臺(tái)時(shí)間尚未確定，暫時(shí)不接受采訪。而一些業(yè)內(nèi)專家則對(duì)出臺(tái)時(shí)間采取了回避態(tài)度。一位接近商務(wù)部市場建設(shè)司的人士則表示，《條例》進(jìn)展緩慢有多方面原因，部門間的協(xié)調(diào)就是其中之一?！皥?zhí)行《條例》橫跨的部門較多，包括商務(wù)部、建設(shè)部、發(fā)改委、規(guī)劃委等?！?
     “還有各地政府的問題。之前各政府部門對(duì)于規(guī)劃用地可以通過申報(bào)的形式進(jìn)行調(diào)整，多以捆綁的形式進(jìn)行商業(yè)用地的招拍掛，有一定的操作空間和獲利空間。如果單獨(dú)規(guī)劃商業(yè)用地，在短期內(nèi)很難被開發(fā)，其中的時(shí)間成本是開發(fā)商不想背負(fù)的。開發(fā)商拿地的積極性不高導(dǎo)致政府執(zhí)行《條例》的積極性不高。”一業(yè)內(nèi)人士從市場利益的角度分析道，并且監(jiān)管力度如何也是一個(gè)考驗(yàn)，北京已經(jīng)明確表示四環(huán)內(nèi)限建大型商業(yè)項(xiàng)