在關(guān)于上海樓價(jià)的話題熱得不能再熱的時(shí)候，美國(guó)投資銀行高盛(GoldmanSachs)出人意料地以1.076億美元(約合人民幣8.6億元)的價(jià)格買下了上海市福州路318號(hào)的百騰大廈(PidemcoTower)。4月11日，高盛(亞洲)有限責(zé)任公司在接受記者電話詢問時(shí)確認(rèn)了這樁交易。

　　盡管高盛保持了一貫的低調(diào)，但有關(guān)這樁交易的消息仍然通過新加坡證券交易所在4月1日掛出的00116號(hào)公告迅速傳回內(nèi)地：凱德置地有限公司(CapitalandLtd.)向高盛集團(tuán)屬下的聯(lián)號(hào)公司HooverRealtySRL出讓旗下的上海滬騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(百騰大廈的項(xiàng)目公司，以下簡(jiǎn)稱上海滬騰)，此次交易將為凱德置地帶來2320萬美元(約合人民幣1.92億元)的利潤(rùn)。該交易預(yù)計(jì)于今年6月底完成。凱德置地是新加坡上市地產(chǎn)公司嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。

　　這是高盛在中國(guó)內(nèi)地投資的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在這個(gè)領(lǐng)域，與高盛并駕齊驅(qū)的另一家投資銀行摩根士丹利(MorganStanley)已經(jīng)先行一步。早在2003年7月，摩根士丹利就在上海投資了“新天地”附近的錦麟天地雅苑項(xiàng)目，至今摩根士丹利已經(jīng)在中國(guó)內(nèi)地投資了10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中超過半數(shù)的項(xiàng)目落在上海。

　　有意思的是，在2004年的9月和12月，摩根士丹利亞洲地區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠與高盛亞洲地區(qū)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅分別對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)表了截然相反的觀點(diǎn)。謝國(guó)忠認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，而且離泡沫破滅的時(shí)間不會(huì)太久；梁紅則認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即刻破滅論缺乏證據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體而言是強(qiáng)勁并且健康的。

　　進(jìn)入2005年，中國(guó)政府正在通過征收營(yíng)業(yè)稅、提高房貸利率等措施逐漸收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)。德意志銀行(亞洲)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿博士說：“中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)的不確定性正在上升，并且市場(chǎng)普遍預(yù)期政府會(huì)有新的政策出臺(tái)，從而更進(jìn)一步增加了這種不確定性?！?BR>
　　高盛的第一筆中國(guó)房地產(chǎn)交易

　　高盛認(rèn)為，收購(gòu)百騰大廈是“一樁正常的商業(yè)交易”。

　　據(jù)了解，高盛的房地產(chǎn)投資由高盛商人銀行部下屬的房地產(chǎn)直接投資部具體操作。這個(gè)部門的亞洲總部位于日本東京，此前高盛在亞洲的地產(chǎn)投資主要集中在日本。

　　“我們的亞洲房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)在日本做得最多，這一點(diǎn)高盛和我們是一樣的?！蹦Ω康だ晃环治鰩熣f，“只不過我們比高盛早兩年進(jìn)入了中國(guó)內(nèi)地?！?BR>
　　收購(gòu)百騰大廈的資金來自高盛的地產(chǎn)基金——白廳基金(WhitehallFunds)。高盛是白廳基金的主要投資者和合伙人，資金大約占其中的5％至10％。作為世界上規(guī)模最大的房地產(chǎn)投資者之一，到2004年初，白廳基金在全球范圍內(nèi)共收購(gòu)了2.6萬多項(xiàng)房地產(chǎn)及貸款相關(guān)的資產(chǎn)，交易成本約為600億美元。

　　對(duì)于百騰大廈的轉(zhuǎn)讓，凱德置地中國(guó)控股集團(tuán)向記者表示，如果不是因?yàn)槭巧鲜泄荆瑒P德置地也不愿意公布這樁交易的具體內(nèi)容。高盛對(duì)此同樣不愿多加評(píng)論。

　　一位上海地產(chǎn)業(yè)人士向記者透露，事實(shí)上高盛房地產(chǎn)投資部相關(guān)人員來到內(nèi)地已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，“他們一直都在尋找合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。

　　馬駿博士拒絕對(duì)具體交易作任何評(píng)價(jià)，但是他認(rèn)為任何機(jī)構(gòu)投資這么大的項(xiàng)目，肯定經(jīng)過了漫長(zhǎng)的準(zhǔn)備與談判?！敖裉斐鰜淼臎Q定絕對(duì)不是突然的，一定是過去幾年長(zhǎng)期關(guān)注的延續(xù)。”他說。

　　高盛第一次涉足內(nèi)地房地產(chǎn)令很多地產(chǎn)界人士主動(dòng)替高盛算起這筆買賣的盈虧。他們大多估計(jì)高盛買下百騰大廈的均價(jià)約為每平方米2500美元?！度A爾街日?qǐng)?bào)》則把這個(gè)數(shù)字精確到每平方米2582美元。

　　百騰大廈所在的地塊是凱德置地在10年前買下的。1999年，百騰大廈竣工，那時(shí)樓價(jià)為每平方米1800美元至1900美元。一位熟悉百騰大廈的地產(chǎn)分析師估算后認(rèn)為，除去每平方米200美元至300美元的折舊成本，凱德置地在百騰大廈上的稅后成本價(jià)是每平方米1500美元至1600美元。

　　百騰大廈目前基本租滿，大部分業(yè)主與上海滬騰簽訂了2至3年的租賃合同?！案呤⒌谝荒旰偷诙甑幕貓?bào)率大約在4％至5％?！币晃坏禺a(chǎn)分析師說，“不過高盛可能不完全是為了現(xiàn)金的回報(bào)?！边@位分析師認(rèn)為，高盛對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)上漲的預(yù)期是正確的，“所以高盛在百騰項(xiàng)目上會(huì)賺到錢”。

　　香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄也是一向看好上海寫字樓市場(chǎng)，他評(píng)價(jià)道：“高盛還是很便宜地把百騰大廈給吃下來了。”摩根士丹利某人士則很爽快地夸獎(jiǎng)對(duì)手：“這個(gè)項(xiàng)目高盛不會(huì)虧的。”

　　沒有人知道百騰大廈是否曾經(jīng)落入過摩根士丹利地產(chǎn)基金的視線。據(jù)凱德置地透露，他們?cè)?jīng)考慮過就該項(xiàng)目與摩根士丹利進(jìn)行合作，報(bào)出的價(jià)格也相當(dāng)優(yōu)惠，遺憾的是“摩根士丹利